Việt Nam là điểm đến hấp dẫn giữa diễn biến phức tạp của tranh chấp thương mại. Nhờ vậy, cho thuê đất trong khu công nghiệp ghi nhận tăng vọt từ giữa năm 2018 và kỳ vọng duy trì ở mức cao trong năm 2019.
Cơ hội đối với hoạt động cho thuê khu công nghiệp tại Việt Nam
Khối phân tích của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) trong báo cáo Chiến lược đầu từ năm 2019 vừa mới phát hành đánh giá Việt Nam là điểm đến hấp dẫn giữa diễn biến phức tạp của tranh chấp thương mại Mỹ – Trung. Nhờ vậy, cho thuê đất trong khu công nghiệp ghi nhận tăng vọt từ giữa năm 2018 và kỳ vọng duy trì ở mức cao trong năm 2019.
Chi phí lao động tăng cao tại Trung Quốc nơi được mệnh danh là “công xưởng của thế giới”, đã dẫn đến xu hướng di dời hoạt động sản xuất khỏi từ khoảng năm 2015. Tranh chấp thương mại Mỹ Trung gần đây càng thúc đẩy động thái này. Điều này tạo ra cơ hội đối với hoạt động cho thuê khu công nghiệp tại Việt Nam và một số nước ASEAN.
Môi trường kinh doanh cải thiện đáng kể khi Việt Nam nhảy vọt 24 bậc trong 3 năm, lên vị trị 69 theo World Bank. Chi phí lao động trung bình tại Việt Nam ước tính thấp hơn 43% và 10% so với Thái Lan và Indonesia.
Việt Nam sở hữu những lợi thế hấp dẫn, bao gồm vị trí chiến lược tại khu vực châu Á và đường biên giới đất liền với Trung Quốc, thuận lợi cho lưu thông đường bộ. Hơn nữa, ở Việt Nam không có khu công nghiệp nào nằm sâu trong đất liền và các cụm khu công nghiệp chính được kết nối với cảng biển bởi hệ thống đường lớn, đường cao tốc đang được tăng cường đầu tư.
Nguồn: Báo cáo VDSC
Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận khoảng 73% (theo MPI) trong khi hơn 90% đất thương phẩm tại Thái Lan đã đi vào khai thác (theo CBRE), tính đến cuối QII/2018. Thái Lan là nơi tập trung sản xuất ngành công nghiệp ô tô tại châu Á, trong khi Việt Nam được các tập đoàn công nghệ hàng đầu chọn lựa trong hơn 10 năm qua.
Chủ đầu tư khu công nghiệp kỳ vọng tăng trưởng nhờ hiệu ứng từ các tập đoàn thuê lớn
Samsung, LG và một số tập đoàn lớn khác đã hiện diện hơn 10 năm tại Việt Nam, tạo nên nhu cầu thuê đất làm nhà xưởng lớn tại phía Bắc. Lực lượng lao động đồng bộ và sự thuận lợi tiếp cận các nhà cung ứng đã tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt động sản xuất tại khu vực.
Theo quan sát của VDSC, tiềm năng cho thuê khu công nghiệp lớn có thể xuất phát từ kế hoạch tăng sản xuất màn hình OLED của Samsung Display và LG Display; đầu tư năng lượng mặt trời và hoạt động sản xuất ô tô của Vinfast trong thời gian tới.
Giá cho thuê trung bình tại phía bắc là 82 USD/m2/50 năm, cao hơn 13% so với tại miền Nam. VDSC cho rằng Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) và Tổng Công ty Viglacera (mã VGC) sẽ tiếp tục hưởng lợi nhiều nhất, đặc biệt khi tranh chấp thương mại kéo dài và các tập đoàn công nghệ tiếp tục mở rộng sản xuất và mạng lưới nhà cung cấp. KBC kỳ vọng cho thuê 843 ha đất thương phẩm còn lại, tập trung tại Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng; VGC hiện đang sở hữu khoảng 911 ha đất thương phẩm nằm dàn trải hơn, tại một số tỉnh phía Bắc.
Trích báo cáo VDSC, tháng 12/2018
Khách thuê tại miền Nam đa dạng hơn, bao gồm cả ngành công nghiệp nặng và hóa chất. Tranh chấp thương mại gần đây cũng khuyến khích doanh nghiệp từ Đài Loan và Trung Quốc, phần lớn là SMEs, chuyển hoạt động sản xuất sang các KCN phía Nam. CTCP Long Hậu (mã LHG) và CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) qua đó có thể hưởng lợi.
KCN Long Hậu 3 có khả năng cho thuê chậm 90 ha đất thương phẩm, mặc dù sở hữu vị trí rất thuận lợi và nhu cầu cao, do khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng. Trong khi đó KCN Nam Tân Uyên 3 sẽ bắt đầu thi công hạ tầng cuối QII/2019 và cho thuê 255 ha trong 5 – 6 năm.
Trích báo cáo VDSC, tháng 12/2018
Ngoài ra, số liệu của VDSC cho thấy Becamex (mã BCM) (bao gồm cả VSIP) và IDICO (mã IDC) đang có 2.118 ha sẵn sàng cho thuê tại phía Nam. Tuy nhiên, VDSC cho biết, một số KCN của Becamex và IDICO đang cho thuê tương đối chậm vì vị trí không thuận lợi. Chi phí dịch chuyển đang tăng cao gần đây có thể làm giảm sự sẵn sàng di dời, đặc biệt đối với các doanh nghiệp SMEs.
Rủi ro phía trước?
Mặc dù, cơ hội cho ngành bất động sản mảng khu công nghiệp đang rộng mở, nhưng VDSC vẫn khuyến cáo rủi ro có thể xảy ra nếu dòng vốn FDI chững lại do những bất ổn toàn cầu, chi phí dịch chuyển sản xuất tăng vọt, và thay đổi về quy định, chính sách có thể dẫn đến trì hoãn cho thuê và chi phí đền bù tăng cao.
Nguồn: HỒNG QUÂN – báo BizLIVE